Ein Haus oder eine Wohnung in Italien zu kaufen ist auch für Ausländer gut möglich – wenn du den Ablauf, die Steuern und die Nebenkosten kennst. Dieser Leitfaden führt dich vom ersten Angebot über den Vorvertrag bis zum Notartermin und erklärt, was der Kauf wirklich kostet. Den umgekehrten Weg beschreibt unser Ratgeber Immobilie verkaufen in Italien.
Wer in Italien kaufen darf
EU-Bürger und Personen mit einem italienischen Aufenthaltstitel können frei kaufen. Andere Nicht-EU-Bürger brauchen die condizione di reciprocità – ihr Heimatland muss Italienern denselben Zugang gewähren (für die USA und Großbritannien ist das gegeben). In jedem Fall brauchst du einen Codice Fiscale.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
- Proposta d’acquisto: dein schriftliches Kaufangebot, oft mit kleiner Anzahlung.
- Contratto preliminare (compromesso): der bindende Vorvertrag mit caparra (Anzahlung, meist 10–20 %).
- Rogito notarile: die notarielle Beurkundung – hier wird gezahlt, unterschrieben und das Eigentum übertragen.
Wohnung mieten in Italien: der komplette Guide
Vertragstypen (4+4, 3+2), Kaution, Maklerprovision, cedolare secca und worauf du bei der Wohnungssuche in Italien achten musst – plus Schutz vor Mietbetrug.
Der Notar (notaio)
Der Notar ist Pflicht und neutral: Er prüft Eigentum und Grundbuch (visure), beurkundet den Kaufvertrag und trägt den Eigentumsübergang ein. Seine Gebühr richtet sich nach dem Wert; mit dem prezzo-valore-Verfahren (siehe unten) sinkt sie um 30 %.
Steuern beim Kauf
Kauf von privat:
- Erstwohnsitz (prima casa): 2 % imposta di registro (mindestens 1.000 €) plus je 50 € Hypothekar- und Katastersteuer.
- Zweitwohnsitz: 9 % imposta di registro plus je 50 €.
Kauf vom Bauträger (innerhalb 5 Jahren nach Fertigstellung): statt Registersteuer fällt IVA an – 4 % (Erstwohnsitz) bzw. 10 % – plus feste Gebühren von je 200 €.
Mit dem prezzo-valore-Verfahren wird die Steuer bei Wohnimmobilien zwischen Privatpersonen auf den meist deutlich niedrigeren Katasterwert berechnet. Mehr zum Steuersystem in unserem Überblick zu den Steuern in Italien.
Nebenkosten
- Notar: Honorar plus Auslagen.
- Makler (agente immobiliare): üblich rund 3 % plus IVA – meist von Käufer und Verkäufer.
- Geometra/Gutachter und ggf. Übersetzer/Dolmetscher, falls du kein Italienisch sprichst.
Finanzierung (mutuo)
Italienische Banken vergeben Hypotheken (mutuo) auch an Ausländer. Für Nicht-Residenten ist die Beleihung aber oft auf rund 50–60 % des Werts begrenzt, und du brauchst Einkommensnachweise. Vergleiche Angebote und plane Bearbeitungszeit ein.
Besonderheit: 1-Euro-Häuser
In manchen entvölkerten Dörfern werden Häuser symbolisch für 1 Euro verkauft (case a 1 euro). Der Haken: Es besteht eine Sanierungspflicht innerhalb fester Fristen und meist eine Kaution. Realistisch kostet die Renovierung mehrere zehntausend Euro. Einen Teil davon holst du über den Bonus casa als Steuerabzug zurück.
Was du als Nächstes tun musst
Sichere dir den Codice Fiscale, kläre (bei Nicht-EU) die Reziprozität und lege ein Budget inklusive Steuern und Nebenkosten fest. Lass den Vorvertrag und die Unterlagen prüfen, bevor du unterschreibst – idealerweise schon vor dem compromesso. Wer erst auf Probe leben will, startet oft mit einer Mietwohnung. Nach dem Einzug meldest du Strom, Gas und Internet an. Willst du die Immobilie vermieten, lohnt sich ein Blick auf die cedolare secca.
FAQ - Häufig gestellte Fragen zu Haus kaufen in Italien
Quellen
- Agenzia delle Entrate – L’acquisto di una casa: le imposte (abgerufen Juni 2026)
- Consiglio Nazionale del Notariato (abgerufen Juni 2026)
